ONDERHANDELING

Iedereen in Turkije is vastgoedmakelaar. In elk hotel en aan elke bar kunnen ze u helpen. Met andere woorden: er heerst een enorme wildgroei en iedereen probeert een graantje mee te pikken. Weinig mensen uit Turkije hebben echter een opleiding tot vastgoedmakelaar gevolgd. Het is daardoor heel moeilijk om ter plaatse een betrouwbare contactpersoon te vinden.

Hoe komt u kwaliteitsvol Turks vastgoed op het spoor?

Tijdens uw (bezichtigings)vakantie in Turkije, laten wij u, via onze plaatselijke partners, te koop aangeboden huizen, appartementen, woningen, villa's en kavels zien.

Wij kunnen voor u een gepaste en goedkope vlucht uitzoeken. Sommige van onze partners hebben de gewoonte deze vlucht en het verblijf terug te betalen, anderen doen dat alleen als u overgaat tot aankoop van een eigendom bij hen. Wij informeren u graag over de mogelijkheden.

Wij hebben voorafgaandelijk alles uitgezocht over het aangeboden onroerend goed: eigendomsverhoudingen en eventuele schulden, hypotheken op het te verwerven onroerend goed, reputatie van de aannemers, dienstverlening na aankoop, afwerkingsniveau...

Met welke partners werkt TURKUAZ samen?

Vastgoedmakelaars

TURKUAZ heeft een beperkt aantal plaatselijke vastgoedmakelaars geselecteerd. Vaak zijn het mensen uit België of Nederland die ter plaatse werken. Dat maakt het ook later voor u gemakkelijker om met hen te communiceren.

Bouwpromotoren

De bouwpromotoren waar wij mee samenwerken, richten zich op villabouw en appartementen in vakantieresorts. In hun projecten zijn er altijd een zwembad en andere faciliteiten voorzien. Meestal bevinden de bouwwerken zich op gesloten terreinen met een bewaker en een tuinman.

Wat u moet weten over documenten voordat de onderhandelingen beginnen

Iskan

Toelating om te gaan wonen in een onroerend goed (OG) na controle door de gemeente. In de iskan staat bijvoorbeeld of het gebouw aan de norm voldoet, of de bouwvoorschriften gevolgd werden, en of de sociale lasten van de werknemers door de bouwfirma betaald zijn. De GENEL iskan is de iskan die op naam van het bouwbedrijf staat (algemene iskan). Vervolgens, wanneer de nutsvoorzieningen op naam van de individuele eigenaar worden gezet, spreekt men van de FERDI iskan (individuele iskan). U heeft deze 'ferdi iskan' nodig om aanspraak te kunnen maken op het goedkopere lokale water en elektriciteitsvoorzieningen.

Tapu

Dit is de authentieke akte. De tapu wordt uitgegeven door het registratiekantoor op het moment dat u eigenaar wordt. Een tapu is vaak maar één pagina (in tegenstelling tot de notariële akte in België).

Zeker lezen: geschiedenis van de tapu-wetgeving

Wat voorafging

Tot 1923 was het Turkse juridische stelsel gebaseerd op sjari’s (islamitisch recht). In 1926 werden het Zwitserse burgerlijk wetboek en het Italiaanse wetboek van strafrecht (aangepast aan Turkse gewoonten en tradities) in Turkije ingevoerd. Er zijn dus veel overeenkomsten met het wetboek van Europese landen. Vanaf 1934 laat artikel 35 van het wetboek toe dat buitenlanders (natuurlijke personen en rechtspersonen) een onroerend goed mogen bezitten in Turkije, maar de wetgeving was nog zeer moeilijk en streng.

Versoepeling

In 2003 kwam er verandering in de strenge wetgeving: buitenlanders mogen vastgoed kopen binnen de dorpskern. Gevolg: een enorme explosie van transacties in onroerend goed (tussen 1934 en 2003 vonden 37.000 transacties plaats en tussen 2003 en 2005 liefst 15.000 transacties).

Verstrenging

In juli 2005 werd de wet gewijzigd: tot december 2005 werden er geen tapu’s uitgereikt aan buitenlanders.

Aanpassing aan Europa

Heel veel wetgeving in Turkije wordt aangepast aan de eisen van de Europese Unie met als doel de uiteindelijke toetreding van Turkije tot de EU. Vanaf december 2005 geldt een nieuwe wetgeving voor de tapu’s. Belangrijk is het wederkerigheidsbeginsel: een Belg mag in Turkije kopen, verkopen, huren en verhuren omdat een Turk dat ook in België mag. Zie ook hier onder.

Wettelijke beperkingen voor buitenlanders

In augustus 2008 verscheen er een artikel in 50+ magazine, dat een rechtzetting was op voorafgaande foute informatie, maar dat toch goed samenvat wat er allemaal veranderd is na de 'tapu stop' van vorig jaar. Lees hier het artikel.

Het aankopen van grond is relatief makkelijk en in tegenstelling tot uiteenlopende meningen, absoluut zeker en risicoloos. Iedere aankoop wordt na een verkoop in het eigendomsregister geregistreerd. Het eigendomsbewijs (in het Turks Tapu genoemd) wordt door de plaatselijke Tapu-kantoren uitgegeven.

Tapu-wet / randvoorwaarden:
De nieuwe randvoorwaarden voor de aankoop van onroerend goed in Turkije door buitenlandse privépersonen alsook door ondernemingen, is met de nieuwe formulering van Art. 35 en 36 op 17.07.2008 in werking getreden.

Na de actuele wetswijziging kunnen Europeanen resp. buitenlanders met de volgende beperkingen onroerend goed in Turkije verwerven:

Wederkerigheidsprincipe:
De aankoop van onroerend goed door buitenlanders in Turkije vindt plaats op basis van het wederkerigheidsprincipe. Dit betekent dat alleen inwoners uit landen die Turkse staatsburgers de aankoop van onroerend goed toestaan, de mogelijkheid hebben in Turkije onroerend goed aan te kopen. Turkije staat met alle West-Europese landen in een wederkerigheidsverhouding. De actuele lijst van landen, met wie Turkije in een wederkerigheidsverhouding staat, staat op de website van de Turkse Tapu- en kadasterkantoren (www.tkgm.gov.tr) in de Turkse en Engelse taal.

Oppervlaktebeperkingen:
Buitenlanders kunnen in Turkije tot 2,5 hectare (25.000 m2) grond aankopen voor woon- en bedrijfsdoeleinden. Daarnaast mag max. 0,5 % van de totale oppervlakte van een provincie, door buitenlanders worden verworven.

Plaatsbeperking:
Buitenlanders kunnen enkel in gebieden onroerend goed kopen, waarvoor een gekwalificeerde bebouwings- of plaatselijk bebouwingsplan bestaat. Daarnaast is het verwerven uitgesloten in militaire versperrings- en veiligheidszones, flora en fauna, agrarische-en irrigatiegebieden en strategisch belangrijke gebieden, wegens culturele en religieuze bijzonderheden. Verenigingen, gemeenten, genootschappen en fondsen kunnen geen onroerend goed resp. grondstukken verwerven.

Uitzondering: overname door erfenis.
Op onroerend goed dat via een erfenis op staatsverwanten wordt overgedragen, waarbij het wederkerigheidsprincipe van kracht is, zijn de boven genoemde beperkingen niet van toepassing.

Afwikkeling van een onroerend goed aankoop in Turkije
Naar Turkse recht wordt de eigendomsoverdracht in een passende wilsverklaring van de verkopers en kopers, uitsluitend in het Tapu-register geregistreerd.
In tegenstelling tot Europese landen zijn notarissen niet betrokken bij de afwikkeling van de eigendomsoverdracht. De Tapu-kantoren verrichten de onderzoeken en de overdrachten na de indiening van de nodige documenten, welke handelingen in Europa overwegend door notarissen worden uitgevoerd.
Het is in Turkije niet toegestaan, onroerend goed resp. grondstukken over te dragen/verkopen waarop een hypotheek rust. De Tapu-kantoren verlangen van de verkoper een opheffing van de hypotheek, voordat de overdracht plaatvindt.

Bij de overdracht in het Tapu-kantoor moet een beëdigde vertaler aanwezig zijn, wanneer de buitenlandse contractspartij de Turkse taal niet beheerst. Voor de afwikkeling in het Tapu-kantoor moeten persoonlijke documenten en informatie van de buitenlandse contractspartij op voorhand aanwezig zijn. Na de overdracht wordt de nieuwe eigenaar van het onroerend goed een uittreksel uit het Tapu-register overhandigd: de “Tapu Senedi“. Dit is het eigendomsbewijs.

Verplichte documenten van kopers, om de formaliteiten te beginnen:

» (vertaalde) Kopie van het paspoort of de identiteitskaart
» 2 pasfoto’s per eigenaar
» Belastingnummer. Het belastingnummer wordt afgegeven op een plaatselijk belastingkantoor. Wij begeleiden u daar naartoe.
» Thuisadres en de naam van de vader van de koper (wordt in het koopcontract ingevoegd)
» Daarbovenop zijn nog diverse documenten over het gekochte onroerend goed in te leveren zoals plannen die uitgegeven zijn door het kadaster; over de regio, het totale grondstuk
en het perceel waarop het onroerend goed zich bevind.

Alle bovengenoemde formaliteiten en de samenstelling van verdere documenten die voor de overdracht van het Tapu-register belangrijk zijn, tot aan de overhandiging van het eigendomsbewijs (Tapu Senedi), handelen wij voor u af.

Een vrijstellingsbevestiging van de bevoegde militaire overheid in Izmir is noodzakelijk voor de overdracht in het Tapu-register. Het is louter een formaliteit, echter het is voor de Tapu-inschrijving noodzakelijk. De onderzoekstijd bedraagt  3 tot max. 6 maanden. Pas na de vrijstelling vindt de Tapu-inschrijving plaats.

Voordat het eigendomsbewijs zijn nieuwe bezitter vindt, wordt het onroerend goed, het grondstuk waarop het onroerend goed staat, of er kadastraal gezien naar behoren is gebouwd, of alle relevante voorschriften zijn nageleefd en nog veel meer, onderzocht door het Tapu-en kadasterkantoor. Dit is een aanvullend controle mechanisme, ter bescherming van toekomstige eigenaars.